Wir leben in einer Zeit, in der sich der Leitzins um die 0% bewegt. Der Leitzins ist der Zinswert, zu dem sich Kreditinstitute Geld bei Zentralbanken leihen können. Sie erhalten also nur ganz geringe Zinserträge auf ihre Kapitaleinlagen (0- 0,5%). Eine Investition in eine Immobilie ist eine sehr gute Alternative, da sie hier zur Zeit deutlich höhere Renditen erzielen können. Der Immobilienmarkt boomt, viele Menschen investieren Kapital in Immobilien.
Im Folgenden werde ich Ihnen zeigen, worauf sie beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage genau achten müssen.
Allgemeines
Eine Rendite drückt in Prozent aus, wie hoch der Gewinn im Verhältnis zum eingesetzten Kapital jährlich ist.
Die Rendite ist der wichtigste Faktor beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage. So sind sie in der Lage andere Objekte miteinander zu vergleichen (Welche Immobilie erwirtschaftet im Verhältnis zur Anleihe den höheren Gewinn?), genauso wie bei Wertpapieren und Aktien.
Allerdings existieren bei Immobilien als Kapitalanlage verschiedene Kennzahlen für die Rendite, um den geplanten Kauf so sicher wie möglich zu machen und um zu erfahren ob sich der Kauf überhaupt lohnt.
Netto-Rendite
Die Rendite für die Miete wird einmal als Brutto- und als Netto-Rendite berechnet.
Die Netto-Rendite berücksichtigt Steuern (Grunderwerbssteuern), Notargebühren, Provisionskosten für den Makler, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.
Allerdings werden die Finanzierungskosten nicht berücksichtigt, deshalb eignet sich die Netto-Rendite nur für eine erste Einschätzung der Immobilie. Die Brutto-Rendite wird als Kennzahl kaum verwendet, da hier wichtige Kostenpunkte außer Acht gelassen werden, wie z.B. Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten.
Objekt-Rendite
Mit der Objekt-Rendite kann man verschiedene Immobilien miteinander vergleichen, und sie können sehen, welches Objekt sich mehr rentiert. Sie umfasst sämtliche Einnahmen und Ausgaben der Immobilie, wie z.B. Anschaffungskosten, Steuerzahlungen, Mieteinnahmen usw.
Allerdings entfallen bei der Objekt-Rendite die Finanzierungskosten. So wird eine genauere Rendite prognostiziert, da die Zinsen für die Finanzierung standortabhängig sind und das Ergebnis verfälschen können.
Eigenkapital-Rendite
- Die Eigenkapital-Rendite beschreibt das Verhältnis vom jährlichen Gewinn (Jahresüberschuss) und das von ihnen eingesetzte Kapital.
- Kennzahl: (Gewinn*100) / Eigenkapital
Derzeit ist die Eigenkapital-Rendite verhältnismäßig hoch, da der Zinsaufwand für ihr Kapital sehr niedrig ist. Allerdings orientiert sich die Eigenkapital-Rendite an Werten des vergangenen Jahres (oder Quartal) und es werden Tilgung und Wertsteigerungen des Objekts nicht berücksichtigt. Die Eigenkapital-Rendite beschreibt also nur eine kurze Momentaufnahme.
Wichtige Faktoren für die Immobilienauswahl
Lage: Die Lage ist mit Abstand der wichtigste Punkt bei ihrer Auswahl. Immobilien, die in ruhigen Gebieten und in der Nähe einer größeren Stadt mit sehr guter Verkehrsanbindung liegen, sind zur Zeit sehr gefragt. Objekte in Großstädten – besonders in Ballungszentren – erzielen die besten Renditen, da die Mieten hier deutlich höher sind.
In Universitätsstädten und anderen Großstädten, wie z.B. München, Hamburg, Münster usw., herrscht ein knappes Wohnangebot, das macht sie für Immobilienkäufe sehr attraktiv.
Qualität: Achten sie beim Kauf besonders auf die Bau-Qualität des Objekts (Baujahr, Zustand der Immobilie). Was hilft ihnen eine Immobilie zum Spottpreis, wenn die Renovierungskosten viel zu hoch sind. Außerdem ziehen Mieter gepflegte und gut ausgestattete Objekte vor.
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